相続した実家の評価額は？～不動産評価の基準～

母がなくなり独り暮らしになった父と長男夫婦が父名義の実家で長年同居していました。次男は遠方で別に住居を構えています。半月前その父もなくなり、相続人である長男と次男で遺産分割について話し合った結果「長男が実家を相続し、その代償金として、実家の評価額相当分を次男に支払う。」という内容に落ち着きました。では、実家の評価額は何を基準に計算すればよいのでしょうか？

不動産の評価基準としては主に下記の４つがあげられます。
①　公示価格：国土交通省が３月に公表。公共事業用地の取得価格の算定基準。
②　固定資産税評価額：市町村が４～６月に公表（３年に１度見直し）。固定資産税、登録免許税等
の算定基準。
③　路線価：国税庁が７月に公表。土地に関する相続税・贈与税の算定基準
④　実勢価格：実際に取引されている価格（不動産広告に掲載されている販売価格は、実際に取引
が成立するまではあくまで売主の希望価格であり、必ずしも実勢価格とは一致しません）
大まかにですが、①は実勢価格の９０％程度、②は実勢価格の６０～７０％程度、③は実勢価格の７０～８０％程度と言われています。

相続税の計算については、土地は③の路線価、建物は②の固定資産税評価額を基準にすると明確に決まっていますが、同一の不動産を、『相続』という同一の原因で評価するにもかかわらず、実は、遺産分割の話し合いでの不動産評価の基準については決まりがありません。上記の事例のような場合は、長男は評価額をできるだけ低く、次男は評価額をできるだけ高くといったように、各々が自分に都合のよい価格を主張することで争いが起こり、いつまでも話し合いがまとまらないことが少なくありません。
評価地点の数が多く、客観性が高いと言われる③の路線価を基準に、その他の事情を加味して評価額を決めるというケースが多いようですが、「不動産が都心部にあるのか、田舎にあるのか」、「不動産を相続する側に墓の管理などの負担もかかるのか」等、個々の事情によって、判断は非常に難しくなります。
親の側で、様々な事情を考慮し、例えば「長年同居してくれた長男に自宅を相続させる。預貯金は次男に相続させる」といった内容の遺言書を生前に作成しておけば、子供達は比較的スムーズに相続手続きを進めることができます。